[국토일보] 서민들의 내집마련 수단으로 지역주택조합이 주목받고 있다.
지역주택조합은 무주택자이거나 85㎡이하 소형주택 소유자들이 모여서 조합을 만들고 아파트를 건설하는 사업이다.이는 시세보다 저렴하게 집을 장만할 수 있고, 청약통장 없이도 분양이 가능하다.
하지만 지역주택조합은 다양한 이유로 인해 사업이 무산되는 경우가 적지 않다. 우선 토지 확보의 문제가 있다. 상당수 지역주택조합은 토지 사용 승낙만으로 과장 광고를 진행하면서 조합원을 모집하는데, 실제로는 토지가 확보 되지않은 경우가 많다.
조합원 모집부터 아파트 건설까지 지나치게 오랜 기간이 걸릴 수 있는 것도 문제다. 조합 설립 인가를 받고 사업계획 승인을 받으려면 토지의 95%이상을 소유해야 한다. 이 과정에서 계획보다 긴 시간이 소요될 수 있으므로 조합원 가입 전 토지 매입률, 토지 확보율을 확인하는 것이 중요하다.
다만 토지 매입률이 높아도 나머지 부지를 사는데 시간이 지체되거나 금융비용이 증가할 수 있으며, 사업이 장기화되면 그에 따른 비용 부담은 고스란히 조합원의 몫으로 돌아온다.
조합원들의 이익과 권익을 보호해야 할 조합장이 업무대행사와 특수한 관계를 맺어 문제가 생기는 경우도 있다. 사익을 목적으로 하는 업무대행사가 조합을 장악하면 조합장과 임원을 업무대행사 임직원 또는 친인척, 지인들로 구성해 각종 위법, 편법 등을 저지르기도 한다.
비위행위 유형은 다양하다. 업무대행사 직원인 법인등기이사를 조합장으로 내세워 국토교통부 표준계약서와는 다른 업무대행사 이익 중심의 일방적인 이중계약을 작성하게 하거나, 같은 소속의 또다른 법인등기이사 명의로 계열사를 만들어 나눠먹기식 용역계약을 체결하는 경우 등이 있다.
조합장 본인이 대표이사로 있던 회사와 토지용역계약을 체결하거나 조합원들의 정보공개 요구에 응하지 않는 경우도 잦다.
이러한 일들에 대해 케이파트너스 법률사무소의 이동환 변호사는 “사업 초기 업무대행사와 조합임직원이 결탁해 조합원들에게 사업진행 관련 정보를 제공하지 않으면서 이면계역체결, 중복용역계약채결 등으로 조합재산을 착복하는 경우가 있다”며 “이는 주택법위반에 해당할 뿐 아니라 이면계약체결, 중복용역계약체결을 통한 조합자금착복은 업무상 배임에 해당한다”고 설명했다.
이처럼 지역주택조합에 문제가 생기면 조합원들이 자발적으로 비상대책위원회(이하 비대위)를 구성하고 상황 극복을 위한 자문을 구하게 된다. 구일개발은 이처럼 어려움을 겪고 망가진 지역주택조합을 도와 성공사례를 만들어 가고 있는 업무대행사다.
구일개발의 도움으로 위기를 극복한 지역주택조합으로 목포의 석현도룡지역주택조합(이하 ‘목포조합’)이 있다.
목포조합은 2020년 1월 경 조합원 1인당 1억원에 가까운 손해를 입고 사업의 청산절차를 결정해야 할 상황이었다. 이때 구일개발의 도움으로 사업을 지속할 수 있게 되었을 뿐 아니라 사업 진행 과정에서 최소 250억원 이상의 비용을 절감했다. 목포조합은 오는 9월 준공을 앞두고 있다. 이 외에도 평택조합이 오는 4월 준공 예정이다.
목포조합과 평택조합은 조합원 50% 이하, 조합원분담금과 일반분양가가 역전된 상황, PF대출을 거절하는 금융상황 등에 처한 사업장에서 지역주택조합 업계의 나쁜 관행을 뚫고 성공적인 사례를 만들어 가고 있는 것이다.
구일개발 최대남 대표이사는 “구일개발은 전문적인 지식을 바탕으로 조합의 현안과 문제점을 정확히 파악하고 해결방안을 제시해주는 업무를 진행하고 있으며, 비대위가 요청하는 외부종합감사를 통해 자금의 입출금 파악은 물론 조합집행부, 업무대행사의 비위행위들을 적발해 민형사상 법적 조치 또한 취하고 있다”고 전했다. 이 과정에서 전 조합장과 계약 해지된 업무대행사가 인근 현장에 새로운 지역주택조합을 만들거나, 언론을 동원해 비대위의 가치를 무너뜨리는 일들이 벌어지기도 했다.
이에 대해 최 대표이사는 “지역주택조합 사업은 수많은 변수로 인해 성공확률이 낮은 사업인데, 여기에 조합장과 업무대행사의 도덕성마저 결여된다면 모든 피해는 조합원들에게 돌아가게 된다”며 “구일개발이 비대위를 도와 조합을 정상화시키는 과정에서 때로는 ‘지주택 사냥꾼’이라 불리는 경우도 있지만, 그럼에도 불구하고 조합원들의 입장에 서서 사업을 성공적으로 이끌기 위해 노력하고 있다. 전국의 수많은 조합의 조합장과 업무대행사 또한 당장의 사익을 쫓기보다 진정한 사업 주체인 조합원을 바라보며 최선을 다하기를 기대한다”고 덧붙였다.
<국토일보_이경옥 기자> 2023. 04. 04.
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[국토일보] 서민들의 내집마련 수단으로 지역주택조합이 주목받고 있다.
지역주택조합은 무주택자이거나 85㎡이하 소형주택 소유자들이 모여서 조합을 만들고 아파트를 건설하는 사업이다.이는 시세보다 저렴하게 집을 장만할 수 있고, 청약통장 없이도 분양이 가능하다.
하지만 지역주택조합은 다양한 이유로 인해 사업이 무산되는 경우가 적지 않다. 우선 토지 확보의 문제가 있다. 상당수 지역주택조합은 토지 사용 승낙만으로 과장 광고를 진행하면서 조합원을 모집하는데, 실제로는 토지가 확보 되지않은 경우가 많다.
조합원 모집부터 아파트 건설까지 지나치게 오랜 기간이 걸릴 수 있는 것도 문제다. 조합 설립 인가를 받고 사업계획 승인을 받으려면 토지의 95%이상을 소유해야 한다. 이 과정에서 계획보다 긴 시간이 소요될 수 있으므로 조합원 가입 전 토지 매입률, 토지 확보율을 확인하는 것이 중요하다.
다만 토지 매입률이 높아도 나머지 부지를 사는데 시간이 지체되거나 금융비용이 증가할 수 있으며, 사업이 장기화되면 그에 따른 비용 부담은 고스란히 조합원의 몫으로 돌아온다.
조합원들의 이익과 권익을 보호해야 할 조합장이 업무대행사와 특수한 관계를 맺어 문제가 생기는 경우도 있다. 사익을 목적으로 하는 업무대행사가 조합을 장악하면 조합장과 임원을 업무대행사 임직원 또는 친인척, 지인들로 구성해 각종 위법, 편법 등을 저지르기도 한다.
비위행위 유형은 다양하다. 업무대행사 직원인 법인등기이사를 조합장으로 내세워 국토교통부 표준계약서와는 다른 업무대행사 이익 중심의 일방적인 이중계약을 작성하게 하거나, 같은 소속의 또다른 법인등기이사 명의로 계열사를 만들어 나눠먹기식 용역계약을 체결하는 경우 등이 있다.
조합장 본인이 대표이사로 있던 회사와 토지용역계약을 체결하거나 조합원들의 정보공개 요구에 응하지 않는 경우도 잦다.
이러한 일들에 대해 케이파트너스 법률사무소의 이동환 변호사는 “사업 초기 업무대행사와 조합임직원이 결탁해 조합원들에게 사업진행 관련 정보를 제공하지 않으면서 이면계역체결, 중복용역계약채결 등으로 조합재산을 착복하는 경우가 있다”며 “이는 주택법위반에 해당할 뿐 아니라 이면계약체결, 중복용역계약체결을 통한 조합자금착복은 업무상 배임에 해당한다”고 설명했다.
이처럼 지역주택조합에 문제가 생기면 조합원들이 자발적으로 비상대책위원회(이하 비대위)를 구성하고 상황 극복을 위한 자문을 구하게 된다. 구일개발은 이처럼 어려움을 겪고 망가진 지역주택조합을 도와 성공사례를 만들어 가고 있는 업무대행사다.
구일개발의 도움으로 위기를 극복한 지역주택조합으로 목포의 석현도룡지역주택조합(이하 ‘목포조합’)이 있다.
목포조합은 2020년 1월 경 조합원 1인당 1억원에 가까운 손해를 입고 사업의 청산절차를 결정해야 할 상황이었다. 이때 구일개발의 도움으로 사업을 지속할 수 있게 되었을 뿐 아니라 사업 진행 과정에서 최소 250억원 이상의 비용을 절감했다. 목포조합은 오는 9월 준공을 앞두고 있다. 이 외에도 평택조합이 오는 4월 준공 예정이다.
목포조합과 평택조합은 조합원 50% 이하, 조합원분담금과 일반분양가가 역전된 상황, PF대출을 거절하는 금융상황 등에 처한 사업장에서 지역주택조합 업계의 나쁜 관행을 뚫고 성공적인 사례를 만들어 가고 있는 것이다.
구일개발 최대남 대표이사는 “구일개발은 전문적인 지식을 바탕으로 조합의 현안과 문제점을 정확히 파악하고 해결방안을 제시해주는 업무를 진행하고 있으며, 비대위가 요청하는 외부종합감사를 통해 자금의 입출금 파악은 물론 조합집행부, 업무대행사의 비위행위들을 적발해 민형사상 법적 조치 또한 취하고 있다”고 전했다. 이 과정에서 전 조합장과 계약 해지된 업무대행사가 인근 현장에 새로운 지역주택조합을 만들거나, 언론을 동원해 비대위의 가치를 무너뜨리는 일들이 벌어지기도 했다.
이에 대해 최 대표이사는 “지역주택조합 사업은 수많은 변수로 인해 성공확률이 낮은 사업인데, 여기에 조합장과 업무대행사의 도덕성마저 결여된다면 모든 피해는 조합원들에게 돌아가게 된다”며 “구일개발이 비대위를 도와 조합을 정상화시키는 과정에서 때로는 ‘지주택 사냥꾼’이라 불리는 경우도 있지만, 그럼에도 불구하고 조합원들의 입장에 서서 사업을 성공적으로 이끌기 위해 노력하고 있다. 전국의 수많은 조합의 조합장과 업무대행사 또한 당장의 사익을 쫓기보다 진정한 사업 주체인 조합원을 바라보며 최선을 다하기를 기대한다”고 덧붙였다.
<국토일보_이경옥 기자> 2023. 04. 04.
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