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구일개발, 파산위기 지주택 착공&입주 연이은 성공 대전 회덕지역주택조합 착공,
목포&평택 입주완료 성공비결은 ‘착한? 업무대행사 선정’
지난 3월29일, 대전 회덕지역주택조합은 우여곡절 끝에 착공식을 마쳤다.
좌초 위기의 현장에 구일개발(업무대행사)이 참여하면서 문화재표본조사, 국유지매입 등, 전 조합집행부가
결하지 않았던 문제들을 해결, 2년 만에 파산위기의 현장을 정상화 시키고 실착공이라는 결실을 맺은 것이다.
또한 목포 석현도룡지역주택조합 또한 비슷한 과정을 거쳐 지난 4월 입주를 완료했다.
지역주택조합이란, 무주택 서민들이 스스로 조합을 만들고 직접 사업을 주도하면서 건설사 등으로
빠져나가는 이윤 등을 아껴, 시세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련의 꿈을 실현하는 사업이다.
조합집행부가 모든 사업을 주도하지만 전문분야의 실질적 업무는
조합이 고용한 업무대행사가 대부분 해결한다. 조합 입장에서는 업부대행사의 역량에 기댈 수 밖에 없는 것이 현실이기도하다.
2004년부터 국내에서 진행되었던 전체 지주택 사업 중 입주에 성공한 비율은 17%에 불과하다. 또한 2016년부터 2021년까지,
알짜배기로 일컬어지는 서울 지역의 지주택 19곳 중 착공에 성공한 조합도 단 2곳에 불과하다.
준공은 고사하고 착공을 하는 것조차 어려운 이유는 특히나 착공에 들어가기 전 해결해야할 취재과정에서
만난 다수의 조합장에 따르면 "지주택 사업, 성공의 열쇠 대부분은 업무대행사가 틀어쥐고 있는데 착한 업무대행사는 고사하고,
상식적인 수준의 업무대행사를 만나는 것 자체가 기적에 가깝다." 며 지주택 사업의 고질적 위기 원인이 ‘나쁜 업무대행사’에
있음을 지적했다. 회덕지주택처럼 애초에 위기를 맞았던 조합이 착공을 한다는 것 자체가 이례적인 상황인 것이다.
지주택 사업은 특히, 착공 전 많은 단계에 전문가의 도움이 필요한데 믿을 수 있는 업무대행사를 감별하는 것 자체가 어렵다는 것이
문제다. 사업의 문제점이 무엇인지?, 현재 조합의 상태는 어떤 상황인지? 상태가 어떤지 확실하게 알게 된 것이다.
모든 것이 달라졌다. 가장 중요한 것은 현재 우리” 전문성이 없었다면 이미 파산의 길을 걷고 있을 것이다.이 을 가진 업무대행사가 위기의 현장을 정상화 시킬 수 있는 기름 값 폭등으로 인한 자잿값 상승과 은행권의 PF대출 제동 등의
악재가 겹치면서 지역주택조합 사업이 사업 실패의 주요 원인은 ‘나쁜 업무대행사’기름 값 폭등으로 인한 자잿값 상승과
은행권의 PF대출 제동 등의 악재가 겹치면서 지역주택조합 사업이 역대급 위기에 빠졌다.
2004년부터 국내에서 진행되었던 전체 지주택 사업 중 입주에 성공한 비율은 17%에 불과하다. 바꾸어 말하면 실패확률이
80%가 넘는다는 것이다. 게다가 대부분의 현장이 착공도 하기 전에 파산을 맞는다.취재과정에서 만난 다수의 조합장 또는 비대위원장들은 이에 대해 “지주택 사업, 성공의 열쇠 대부분은 업무대행사가
틀어쥐고 있는데 착한 업무대행사는 고사하고, 상식적인 수준의 업무대행사를 만나는 것 자체가 기적에 가깝다.” 며
지주택 사업의 고질적 위기 원인이 ‘나쁜 업무대행사’에 있음을 공통적으로 지목했다.
지역주택조합이란, 무주택 서민들이 스스로 조합을 만들고 직접 사업을 주도하면서 건설사 등으로 빠져나가는 이윤 등을 아껴,
시세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련의 꿈을 실현하는 사업이다. 전문지식이 부족한 분야는 조합이 고용한 업무대행사를 통해
해결한다. 겉으로 보기에는 좋은 방법 같아 보이지만 사업에 대한 전문성이 떨어질 수밖에 없는 약점,
거대한 자금은 업자들에게 먹잇감이 되는 것이 현실이다.
근본적인 문제해결방법을 찾아가는 취재 과정에서 새롭게 떠오른 문제 중 한 가지, 고용해야할 업무대행사를
검증할 수 있는 방법이 거의 없다는 것이었다. 이에 최근 눈에 띄는 실적을 보이고 있는 업무대행사 구일개발의 사례를 통해
‘업무대행사 감별법’에 대해 취재내용을 정리해보았다.
감별법1_누적된 사업 실적을 확인할 수 있는 업체인가?
전국 지주택 사업 성공률이 17%인 것에 비해, 구일개발의 최근 5년간 실적은 놀라운 수준이다. 없다.
준공과 착공까지의 과정 을 현재까지 전담한 지주택 사업장 5곳 중 40%의 성공률(2곳 입주 완료)만으로도 발군의 실적이며,
착공한 사업장 2곳을 포함한다면 80%의 성공률 달성 또한 어렵지 않아 보인다. 남은 한 곳(광주 송정지주택)
또한 2022년 7월부터 사업관리용역을 체결하고 어려운 난제를 해결해가며 순항중이다. 전담한 사업장 중 아직까지
실패한 곳이 단 한 곳도 없으니 성공률 100%라는 전인미답의 기록이 꿈으로 끝나지 않을지도 모를 일이다.
감별법2_업무대행사 대표와 조합장, 용역업체의 관계를 의심하라
지주택이 실패하는 가장 큰 이유는 업무대행사와 조합장의 결탁에서 시작된다. 업무대행사 대표의 친인척, 부하직원 등이
조합장을 맡는 경우는 비일비재하다. 자회사 공사 떠넘기기, 부풀리기는 기본이다. 조합원을 위한 대부분의 정보는 숨기고,
의결권을 가진 조합집행부 한 두 명만 포섭하면 게임은 끝이다. 전문성이 없는 조합원들은 속을 수 밖에 없고
그나마 위기를 감지한 순간에는 이미 백억대의 돈은 사라졌고, 대행료의 80%이상이 이면계약서를 통해 지급된 상태다.
이 외에도 취재과정에서 알게된 이들의 불법행위는 무궁무진하다.
구일개발을 이끌고 있는 최대남 대표는 우림, 성원, 서희 등 굵직한 건설회사에서 개발사업으로 잔뼈가 굵은,
이 분야(업무대행사)에서 찾아보기 힘든 소수의 정통파 출신이다. 경력으로만 보면 특급선발이 어울리지만, 업계에서 인정하는
구일개발의 역할은 단연 망가진 지주택 사업장을 치유하는 ‘구원투수’다. 실패 확율 80%라는 숫자가 보여주듯, 현 시점의
지주택 업계에는 선발투수보다 치유 능력이 왕성한 구원투수가 더 필요하다는 판단에서 시작된 결과다.
신동길 조합장(목포 석현도룡지주택)은 2020년 1월, 파산위기에 구일개발을 만난 것에 대해
“당시 조합원 1인당 1억원의 손해를 감수하고 파산을 고민하는 상황이었는데 구일개발을 만난 건 행운이었다.
구일개발 덕분에 단순히 사업을 이어갈 수 있었을 뿐 아니라, 사업 진행 과정에서 최소 250억원 이상의 비용을
절감하기도 했다.” 라며 첫 만남을 회고 했다.
구원투수의 실력은 외부종합감사, 소위 적발감사로 판가름 난다
이러한 불법행위를 짧은 기간(2~3개월)안에 찾아내고, 지주택의 상태를 정확하게 진단하는 데는 상당한 전문성이 요구되는데,
타 업체에 비해 구일개발 최대남 대표의 특화된 분야가 바로 이 지점이다. 구일개발의 계약 대부분이 외부종합감사 이후
쌓인 신뢰를 바탕으로 이루어졌다. 수차례의 외부종합감사 백서는 구일개발의 핵심자산이기도 하다.
“업무대행사 업무의 핵심중의 핵심은 ‘조합원들을 위한 투명한 정보공개다”라고 최대남 대표는 강조한다.
“정보공개는 업무대행사의 실력을 점검하는 중간고사이기도 하고, 또한 조합웍과의 신뢰를 확인하는 과정이기도 하다.”
백서 열람이 자유로운 것도 이런 이유의 일부다.
구일개발을 통해 외부종합감사를 진행했던 대전 회덕지주택의 조합장 박종서씨는
“조합 입장에서는 상처를 많이 받은터라 기본적으로 업무대행사는 의심하고 보는데, 구일개발에 대한 의심이 신뢰로 바뀌는데는
오랜 시간이 걸리지 않았다. 심지어 조합의 어려운 사정을 감안해서 자진해서 대행비를 내리고, 심지어 6개월이 넘는 기간 동안
계약금도 받지 않고 일을 해주었다. 장담하건데 이런 업무대행사는 어디에도 없다.”“고 했다.
지주택 사업은 마라톤이다. 실력과 끈기는 필수다
독보적인 실력은 계약으로 이어지고 있다. 2019년 1곳이었던 구일개발의 사업장이 최근에는 7곳(외부종합감사계약 포함)으로
늘어났다. 도움을 요청하는 지주택이 몇 군데 더 있지만 최대남 대표는 의뢰를 잠시 고사하고 있다고 한다.
부족한 일손이 사업 확장의 속도를 따라가지 못해서 라고 한다.
“지주택 사업은 마라톤이다. 사업의 생명은 사람인데 긴 여정을 함께할 인재를 뽑는데 신중하지 않을 수 없다.
조금 천천히 가더라도 단단하게 다지면서 갈 것이다.”
미비한 법과 제도가 지켜주지 못하는 사각지대에서, 구일개발이 조합원의 꿈을 지켜주길 기대해 본다.
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구일개발, 파산위기 지주택 착공&입주 연이은 성공 대전 회덕지역주택조합 착공,
목포&평택 입주완료 성공비결은 ‘착한? 업무대행사 선정’
지난 3월29일, 대전 회덕지역주택조합은 우여곡절 끝에 착공식을 마쳤다.
좌초 위기의 현장에 구일개발(업무대행사)이 참여하면서 문화재표본조사, 국유지매입 등, 전 조합집행부가
결하지 않았던 문제들을 해결, 2년 만에 파산위기의 현장을 정상화 시키고 실착공이라는 결실을 맺은 것이다.
또한 목포 석현도룡지역주택조합 또한 비슷한 과정을 거쳐 지난 4월 입주를 완료했다.
지역주택조합이란, 무주택 서민들이 스스로 조합을 만들고 직접 사업을 주도하면서 건설사 등으로
빠져나가는 이윤 등을 아껴, 시세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련의 꿈을 실현하는 사업이다.
조합집행부가 모든 사업을 주도하지만 전문분야의 실질적 업무는
조합이 고용한 업무대행사가 대부분 해결한다. 조합 입장에서는 업부대행사의 역량에 기댈 수 밖에 없는 것이 현실이기도하다.
2004년부터 국내에서 진행되었던 전체 지주택 사업 중 입주에 성공한 비율은 17%에 불과하다. 또한 2016년부터 2021년까지,
알짜배기로 일컬어지는 서울 지역의 지주택 19곳 중 착공에 성공한 조합도 단 2곳에 불과하다.
준공은 고사하고 착공을 하는 것조차 어려운 이유는 특히나 착공에 들어가기 전 해결해야할 취재과정에서
만난 다수의 조합장에 따르면 "지주택 사업, 성공의 열쇠 대부분은 업무대행사가 틀어쥐고 있는데 착한 업무대행사는 고사하고,
상식적인 수준의 업무대행사를 만나는 것 자체가 기적에 가깝다." 며 지주택 사업의 고질적 위기 원인이 ‘나쁜 업무대행사’에
있음을 지적했다. 회덕지주택처럼 애초에 위기를 맞았던 조합이 착공을 한다는 것 자체가 이례적인 상황인 것이다.
지주택 사업은 특히, 착공 전 많은 단계에 전문가의 도움이 필요한데 믿을 수 있는 업무대행사를 감별하는 것 자체가 어렵다는 것이
문제다. 사업의 문제점이 무엇인지?, 현재 조합의 상태는 어떤 상황인지? 상태가 어떤지 확실하게 알게 된 것이다.
모든 것이 달라졌다. 가장 중요한 것은 현재 우리” 전문성이 없었다면 이미 파산의 길을 걷고 있을 것이다.이 을 가진 업무대행사가 위기의 현장을 정상화 시킬 수 있는 기름 값 폭등으로 인한 자잿값 상승과 은행권의 PF대출 제동 등의
악재가 겹치면서 지역주택조합 사업이 사업 실패의 주요 원인은 ‘나쁜 업무대행사’기름 값 폭등으로 인한 자잿값 상승과
은행권의 PF대출 제동 등의 악재가 겹치면서 지역주택조합 사업이 역대급 위기에 빠졌다.
2004년부터 국내에서 진행되었던 전체 지주택 사업 중 입주에 성공한 비율은 17%에 불과하다. 바꾸어 말하면 실패확률이
80%가 넘는다는 것이다. 게다가 대부분의 현장이 착공도 하기 전에 파산을 맞는다.취재과정에서 만난 다수의 조합장 또는 비대위원장들은 이에 대해 “지주택 사업, 성공의 열쇠 대부분은 업무대행사가
틀어쥐고 있는데 착한 업무대행사는 고사하고, 상식적인 수준의 업무대행사를 만나는 것 자체가 기적에 가깝다.” 며
지주택 사업의 고질적 위기 원인이 ‘나쁜 업무대행사’에 있음을 공통적으로 지목했다.
지역주택조합이란, 무주택 서민들이 스스로 조합을 만들고 직접 사업을 주도하면서 건설사 등으로 빠져나가는 이윤 등을 아껴,
시세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련의 꿈을 실현하는 사업이다. 전문지식이 부족한 분야는 조합이 고용한 업무대행사를 통해
해결한다. 겉으로 보기에는 좋은 방법 같아 보이지만 사업에 대한 전문성이 떨어질 수밖에 없는 약점,
거대한 자금은 업자들에게 먹잇감이 되는 것이 현실이다.
근본적인 문제해결방법을 찾아가는 취재 과정에서 새롭게 떠오른 문제 중 한 가지, 고용해야할 업무대행사를
검증할 수 있는 방법이 거의 없다는 것이었다. 이에 최근 눈에 띄는 실적을 보이고 있는 업무대행사 구일개발의 사례를 통해
‘업무대행사 감별법’에 대해 취재내용을 정리해보았다.
감별법1_누적된 사업 실적을 확인할 수 있는 업체인가?
전국 지주택 사업 성공률이 17%인 것에 비해, 구일개발의 최근 5년간 실적은 놀라운 수준이다. 없다.
준공과 착공까지의 과정 을 현재까지 전담한 지주택 사업장 5곳 중 40%의 성공률(2곳 입주 완료)만으로도 발군의 실적이며,
착공한 사업장 2곳을 포함한다면 80%의 성공률 달성 또한 어렵지 않아 보인다. 남은 한 곳(광주 송정지주택)
또한 2022년 7월부터 사업관리용역을 체결하고 어려운 난제를 해결해가며 순항중이다. 전담한 사업장 중 아직까지
실패한 곳이 단 한 곳도 없으니 성공률 100%라는 전인미답의 기록이 꿈으로 끝나지 않을지도 모를 일이다.
감별법2_업무대행사 대표와 조합장, 용역업체의 관계를 의심하라
지주택이 실패하는 가장 큰 이유는 업무대행사와 조합장의 결탁에서 시작된다. 업무대행사 대표의 친인척, 부하직원 등이
조합장을 맡는 경우는 비일비재하다. 자회사 공사 떠넘기기, 부풀리기는 기본이다. 조합원을 위한 대부분의 정보는 숨기고,
의결권을 가진 조합집행부 한 두 명만 포섭하면 게임은 끝이다. 전문성이 없는 조합원들은 속을 수 밖에 없고
그나마 위기를 감지한 순간에는 이미 백억대의 돈은 사라졌고, 대행료의 80%이상이 이면계약서를 통해 지급된 상태다.
이 외에도 취재과정에서 알게된 이들의 불법행위는 무궁무진하다.
구일개발을 이끌고 있는 최대남 대표는 우림, 성원, 서희 등 굵직한 건설회사에서 개발사업으로 잔뼈가 굵은,
이 분야(업무대행사)에서 찾아보기 힘든 소수의 정통파 출신이다. 경력으로만 보면 특급선발이 어울리지만, 업계에서 인정하는
구일개발의 역할은 단연 망가진 지주택 사업장을 치유하는 ‘구원투수’다. 실패 확율 80%라는 숫자가 보여주듯, 현 시점의
지주택 업계에는 선발투수보다 치유 능력이 왕성한 구원투수가 더 필요하다는 판단에서 시작된 결과다.
신동길 조합장(목포 석현도룡지주택)은 2020년 1월, 파산위기에 구일개발을 만난 것에 대해
“당시 조합원 1인당 1억원의 손해를 감수하고 파산을 고민하는 상황이었는데 구일개발을 만난 건 행운이었다.
구일개발 덕분에 단순히 사업을 이어갈 수 있었을 뿐 아니라, 사업 진행 과정에서 최소 250억원 이상의 비용을
절감하기도 했다.” 라며 첫 만남을 회고 했다.
구원투수의 실력은 외부종합감사, 소위 적발감사로 판가름 난다
이러한 불법행위를 짧은 기간(2~3개월)안에 찾아내고, 지주택의 상태를 정확하게 진단하는 데는 상당한 전문성이 요구되는데,
타 업체에 비해 구일개발 최대남 대표의 특화된 분야가 바로 이 지점이다. 구일개발의 계약 대부분이 외부종합감사 이후
쌓인 신뢰를 바탕으로 이루어졌다. 수차례의 외부종합감사 백서는 구일개발의 핵심자산이기도 하다.
“업무대행사 업무의 핵심중의 핵심은 ‘조합원들을 위한 투명한 정보공개다”라고 최대남 대표는 강조한다.
“정보공개는 업무대행사의 실력을 점검하는 중간고사이기도 하고, 또한 조합웍과의 신뢰를 확인하는 과정이기도 하다.”
백서 열람이 자유로운 것도 이런 이유의 일부다.
구일개발을 통해 외부종합감사를 진행했던 대전 회덕지주택의 조합장 박종서씨는
“조합 입장에서는 상처를 많이 받은터라 기본적으로 업무대행사는 의심하고 보는데, 구일개발에 대한 의심이 신뢰로 바뀌는데는
오랜 시간이 걸리지 않았다. 심지어 조합의 어려운 사정을 감안해서 자진해서 대행비를 내리고, 심지어 6개월이 넘는 기간 동안
계약금도 받지 않고 일을 해주었다. 장담하건데 이런 업무대행사는 어디에도 없다.”“고 했다.
지주택 사업은 마라톤이다. 실력과 끈기는 필수다
독보적인 실력은 계약으로 이어지고 있다. 2019년 1곳이었던 구일개발의 사업장이 최근에는 7곳(외부종합감사계약 포함)으로
늘어났다. 도움을 요청하는 지주택이 몇 군데 더 있지만 최대남 대표는 의뢰를 잠시 고사하고 있다고 한다.
부족한 일손이 사업 확장의 속도를 따라가지 못해서 라고 한다.
“지주택 사업은 마라톤이다. 사업의 생명은 사람인데 긴 여정을 함께할 인재를 뽑는데 신중하지 않을 수 없다.
조금 천천히 가더라도 단단하게 다지면서 갈 것이다.”
미비한 법과 제도가 지켜주지 못하는 사각지대에서, 구일개발이 조합원의 꿈을 지켜주길 기대해 본다.